 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
 |
 |
 |
|
||||||||||
 |
 |
 |
|
|||||||||||
|
||||||||||||||
 |
 |
 |
|
|||||||||||
 |
 |
|
||||||||||||
 |
 |
 |
|
|||||||||||
 |
 |
|
||||||||||||
 |
 |
|
||||||||||||
 |
|
|||||||||||||
 |
| 香港賃貸住宅情報インフォメーション 三宝不動産がお教えする、賃貸住宅の上手な見つけ方です |
| 香港には多くの日系企業が進出しており、それに伴い多くの日本人駐在員、その家族が居住しています。当地香港の家主からすると日本人テナントは、家賃の支払いの面、部屋の使用面、また契約の履行面等からも上質なテナントとして人気があります |
| ●賃貸住宅の形態 |
| 香港の賃貸物件は、日本のように１人の家主がまとまった棟ごとに賃貸用マンションやアパートを所有しているのではなく、不動産開発会社が分譲したマンションを個々の購入者が投資の対象とし購入し賃貸にだしているケースがほとんどです。したがって、同家主とテナントの双方で入居条件（契約期間、部屋に付ける家具類等）の交渉をし家賃を決定します。 一般的には、部屋の内装のいいのはもちろん、低層階よりは高層階、海や山が見える眺めのいい部屋などは人気があり家賃が高めに設定される傾向があります。 単身赴任、短期滞在の方ならサービスアパートメントもおすすめです。ホテルとマンションの中間的な住居で、掃除、洗濯等のメイドサービスがあり、台所設備も付いています。 |
| ▲GO TOP |
| ●フラットの修理・メンテナンス | ||||||||
| 通常、電球・蛍光灯などの消耗品の交換、テナントの過失による破損・故障はテナントの責任です。水回りや配電などフラットの構造上の破損・故障自然消耗的に古くなった家具・家電等備品の破損・故障は家主の責任です。 しかし、実際はどちらが修理代を負担するか明確な規定はなく、責任の所在を巡って水掛け論になってしまうケースもあり、結局はオーナー次第の運もあります。 （注意点）
| ||||||||
| ▲GO TOP |
| ●家賃以外にかかる諸費用 |
| ◎管理費（マネージメントフィー） 毎月の支払い。マンション別に、そのフラット面積に応じて異なります。毎年変動します。 ◎不動産税（ガバメントレーツ） ３ヶ月に１回の支払い。（政府が査定した物件の年間家賃の５．５％を４回に分納）毎年見直しがあり変動します。 ◎土地賃貸料（ガバメントレント） 香港返還後にできた新しい徴収で、３ヶ月に１回ガバメントレーツと一緒に請求がきます。香港サイドなら新築マンション、特に九龍サイド、新界サイドのマンションは今後支払うケースが増えてきます。 本来家主側が支払うべきものなのですが、まだ新しい徴収のため家主側の認識も低く、どちらが支払うかトラブルになることがあります。契約の時どちらが支払うか忘れずに取り決めましょう。 ※家賃交渉の際、上記諸費用を込みにした家賃設定にするのも得策です。 |
| ▲GO TOP |
| ●希望条件の整理 |
| 家族で新しい住宅についてどのようなことが大切かを話し合って箇条書きにしてみるとわかりやすいでしょう。 例 ・予算（最大限の予算を明示） ・間取りと面積（家族構成、ベッドルームの数） ・通勤／買い物の便 ・環境（病院、公園等） ・賃貸開始日／賃貸借の期間 ・学校（スクールバスのルート内かどうか） ・同僚・知人宅との接近性 ・安全な環境 ・そろえて欲しい家具、家電類のリストアップ |
| ▲GO TOP |
| ●物件を探す | ||||||||||
探し始めるときは、以下のことを踏まえておきましょう。
| ||||||||||
| ▲GO TOP |
| ●物件選定 | ||||||||||||||||||
選定には、当初の希望を満たした物件のうち、さらに以下についても考慮して決定するとよいでしょう。気に入った物件を保留してもらうことはできませんので、本当に借りたければ早く決断して家主に対し１ヶ月分の賃料相当額と借りる条件を提示しなければなりません。
| ||||||||||||||||||
| ▲GO TOP |
| ●契約手続き |
| （仮契約） 決めたい物件が見つかりましたら、物件をおさえるために、手付け金として家賃の１ヶ月分をオーナーへ支払います。また、この仮契約時に部屋につける家具、家電等、入居日を決定する事になります。（もし、この契約をキャンセルする場合、ペナルティーとしてテナント側の違約なら手付け金の没収、オーナー側の違約ならば倍返しの２ヶ月分の没収となります。） （本契約） 入居日の前日までに本契約を締結します。家賃２ヶ月分の敷金（DEPOSIT）、印紙税（STANP DUTY）、不動産エージェンシーへの仲介手数料（通常家賃の半月分）を支払います。 ※香港の賃貸契約は通常２年契約で、もし契約期間中に退去する場合、契約不履行になり、オーナーからペナルティーを要求される場合がほとんどです。人事移動の多い日本人テナントの場合、２年契約の１年フィックス１年オプション（入居１年経過後は、テナント側からオーナー側へ２ヶ月後に退去の旨を通知すれば、退去可能であり、逆にオーナー側には退去要求の権利がないテナント側に有利な特約）にしておくことをお勧めします。 |
| ▲GO TOP |
| ●フラットにつけてもらえる一般的家具一覧表 | ||||||||
| ||||||||
| ▲GO TOP |
| ●物件引き渡し |
| 通常オーナーも立ち会い、家具備品リストに基づいて、不足品がないか、部屋の設備が正常に作動するか、破損していないかなどのチェックを行い、カギを受け取ります。 玄関のドアには２〜３つのカギが付いていますが、防犯のためどれか１つでもカギの交換をする事をお勧めします。（以前の住人やメイドが合いカギをもったままかもしれないからです。） |
| ▲GO TOP |
| ●契約の更新 |
| 香港では契約の更新という考えはなく、再契約というかたちになります。再契約にあたって、もし部屋の家具、備品、内装等、交換や修理の要望があれば、オーナーにリクエストし、その時の家賃相場を加味したうえで、双方で、新家賃、契約期間を交渉し、契約を締結します。 |
| ▲GO TOP |
| ●入居時の必要費用例 | |||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||
| ▲GO TOP | |||||||||||||||||||||
| ●香港における賃貸住宅の仲介のしくみ |
| 日本での賃貸仲介の場合は借りる側（テナント）の一方だけが家賃の１ヶ月分を仲介手数料として不動産エージェントへ支払うのですが、香港の場合はテナント側もオーナー側も双方が公平に家賃の半月分づつを仲介手数料として不動産エ−ジェントへ支払うしくみになっています。 ほとんどの日系不動産エージェントの場合は、客付け専門業者（自社では店舗出店はせず、主に広告等によりテナント側の一方だけを中心に集め、オーナー側の物件の方は各地域のローカル不動産エージェントに斡旋してもらう）です。そして仲介手数料の方は、日系不動産エージェントはテナント側から半月分、ローカル不動産エージェントはオーナー側から半月分とそれぞれもらう事になります。もしもオーナー側の物件も間にローカル不動産エージェントを介さない直接の物件だった場合には、テナント側とオーナー側の双方から半月分づつの計１ヶ月分の仲介手数料が入る事になるわけです。 |
| ▲GO TOP |
| ●三宝不動産が地域の物件情報に強い訳 |
| 当社も設立当初はオフィスビル内での客付け専門の営業スタイルをとっていました。しかし、このスタイルでは「案内物件が他社日系不動産エージェントと似たりよったりになってしまう事」「ローカル不動産エージェントから斡旋してもらう物件は早期に賃貸付けが難しそうな質の落ちる物件が中心な事」「オーナー側との交渉権はローカル不動産エージェントにあり、直接交渉ができないため、時間のロスも多く、テナント側の細かい要望が通りにくい事」「家賃の値下げ交渉が難しいこと（仲介手数料がローカル不動産エージェントと折半のため、ダメ押しの値下げ交渉ができない）」等のマイナス面がありました。 そこで当社は客付けと物件付けの両方がおこなえるよう、日本人の賃貸需要が一番多いタイクー地域の中心部に店舗出店（１９９５年）いたしました。これにより地域に特化し多くの賃貸物件を直接オーナー側より委託されるにいたり、現在では他社にない豊富な賃貸物件の中からどこよりも『より安く』『より良い条件』で『スピーディー』な仲介ができる体制になっております。もちろん他社同様、お客様のご要望があれば、香港全域の物件仲介もおこなっております。 やはり日本でもそうですが、その地域に精通した地元の不動産屋が一番『物件情報』も速く、『良い物件』をつかんでいるものです。 |
| ▲GO TOP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|||||||||||
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
||||||||||||
|
|
|||||||||||||